Contenzioso immobiliare: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
25 Giugno 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Fermo 14 giugno 2025, n. 339), l'ingegnere Tizio (condomino) aveva ricevuto il mandato dall'assemblea per la direzione dei lavori di manutenzione straordinaria e conservativa della palazzina e, a fronte di ciò, gli era stato riconosciuto un compenso. Dopo la rinuncia all'incarico, il tecnico presentava richiesta di annullamento della SCIA e aveva chiesto il pagamento dell'opera da lui prestata fino a quel momento. Il condominio si opponeva al decreto ingiuntivo, sostenendo che la parcella necessitava della vidimazione del competente ordine professionale. Quanto al merito della questione, il condominio opposto evidenziava che il tecnico aveva insistito a far approvare i lavori coperti dal bonus facciate 90%, rassicurando gli altri condomini che gli abusi esistenti non avrebbero influito sulla sua concessione. Per queste ragioni, il condominio era stato costretto a sospendere i lavori in corso e a ripristinare lo status quo ante mediante lo smontaggio dell'impalcatura, provocando, così, danni pari al compenso dovuto all'impresa per i lavori in itinere svolti. La questione giuridica In presenza di abusi edilizi ostativi all'accesso ai benefici fiscali, il tecnico incaricato della progettazione e direzione lavori può legittimamente pretendere il compenso pattuito, anche se le attività si sono rivelate inutili e dannose per il committente? Il ragionamento del magistrato Pur in presenza di abusi edilizi, il direttore dei lavori aveva indotto il condominio a fargli presentare la SCIA e a proseguire con i lavori, facendo così sostenere un costo nell'àmbito di una situazione che, invece, era ostativa all'accesso del “bonus facciate”. Secondo la relazione del tecnico di parte del condominio, il direttore dei lavori avrebbe dovuto controllare che tutte le unità immobiliari fossero prive di abusi edilizi o con le difformità nei limiti di legge in termini di superfice e volumi. Infatti, solo (successivamente) con l'art. 119, comma 13-ter, d.l. n. 34/2020, era stato definitivamente superato il problema degli abusi edilizi e, quindi, il rispetto delle norme edilizie verificato solo in relazione alle parti comuni; ciò, però, non aveva efficacia retroattiva in presenza di una SCIA e di un inizio lavori. A parere del giudice, il direttore dei lavori avrebbe dovuto avvertire i condomini che per ottenere il bonus facciate bisognava prima agire in sanatoria. Difatti, a causa del suo operato, era stata presentata la SCIA con l'inizio dei lavori in assenza dei requisiti di legge, comportando per il condominio la sospensione di detti lavori per non incorrere in più gravi sanzioni. Quanto alla richiesta di pagamento, il Tribunale confermava che la procedura monitoria era inammissibile per l'assenza della vidimazione del compente ordine professionale; difatti, nel caso di specie, non si contestava il conferimento dell'incarico, quanto piuttosto il quantum. In ogni caso, l'ingegnere non aveva fornito alcuna prova, in quanto le prestazioni non erano state eseguite e, quindi, la sua attività era stata del tutto inutile, poiché la presenza di abusi edilizi non aveva consentito di procedere con i lavori. In conclusione, attesa l'obbligazione di risultato (non raggiunto), il giudicante ha annullato il decreto ingiuntivo e, per l'effetto, ha condannato il tecnico al risarcimento dei danni sostenuti dal condominio per l'inizio dei lavori e lo smontaggio dell'impalcatura. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Il cuore della decisione del Tribunale di Fermo riguarda la legittimità della pretesa economica avanzata da un ingegnere, incaricato per la direzione di lavori condominiali agevolati con il “bonus facciate”, e la contestuale responsabilità del medesimo professionista per avere avviato l'attività progettuale e operativa in presenza di abusi edilizi, ostativi all'ottenimento del beneficio fiscale. Il ragionamento dell'IA su questo caso si sviluppa attraverso l'analisi dei punti chiave del provvedimento. In primo luogo, l'IA rileva la criticità procedurale legata alla mancanza della vidimazione della parcella da parte dell'ordine professionale competente. Questa assenza, come sottolineato anche in giurisprudenza, rende inammissibile la procedura monitoria e, di conseguenza, comporta la revoca del decreto ingiuntivo. Successivamente, l'IA si concentra sul merito della controversia, ovvero sulla responsabilità professionale dell'ingegnere, evidenziando che la sentenza attribuisce all'ingegnere un grave inadempimento, concretizzatosi nell'aver omesso di informare adeguatamente il condominio circa l'esistenza di abusi edilizi che avrebbero precluso l'accesso ai bonus. In questo contesto, l'IA riconosce che l'ingegnere, in quanto professionista, aveva un obbligo di diligenza qualificata e un'obbligazione di risultato; sicché, non essendo tale risultato raggiunto a causa della sua condotta, la prestazione dell'ingegnere è stata considerata inutile e non idonea a giustificare il compenso. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'oggetto principale della sentenza è la controversia tra un condominio e un ingegnere, incentrata sull'opposizione a un decreto ingiuntivo emesso in favore dell'ingegnere per il pagamento di prestazioni professionali relative alla direzione lavori per interventi agevolabili con il “bonus facciate”. Il cuore della questione risiede nella negligenza professionale dell'ingegnere, il quale aveva indotto il condominio a iniziare lavori su immobili con abusi edilizi, rendendo di fatto inutile l'intervento e impedendo l'accesso al bonus, con conseguenti danni economici per il condominio. Il caso affrontato, dunque, rivela una problematica assai frequente nella vita professionale: l'affidamento, da parte di amministratori condominiali e assemblee, a tecnici che non valutano o sottovalutano i vincoli urbanistici e catastali esistenti. In tal senso, il ruolo del professionista non può essere concepito come meramente esecutivo: egli assume un dovere di consiglio e di verifica. Nella prassi, tale dovere dovrebbe concretizzarsi in relazioni preventive scritte, informative analitiche ai condomini e accettazione dell'incarico condizionata all'assenza di vizi edilizi gravi. Inoltre, la gestione documentale delle assemblee e delle delibere è spesso lacunosa, rendendo difficoltosa la successiva prova in giudizio Premesso ciò, la sentenza, come sottolineato anche dall'IA, accenna al fatto che il professionista fosse anche condomino, ma non chiarisce se abbia partecipato alle votazioni, né se vi sia stata ratifica assembleare dell'incarico. L'IA ha riconosciuto la potenziale esistenza di un conflitto d'interessi, ma ha dovuto rinunciare a elaborarlo per mancanza di atti assembleari. Questo elemento, come correttamente percepito dall'IA, avrebbe potuto sollevare profili di invalidità annullabilità delle delibere, o comunque inficiare la legittimità della procedura. Alla luce del contesto formalizzato dall'IA, di seguito ulteriori approfondimenti sull'argomento oggetto del provvedimento in commento. Il bonus facciate Per le spese, sostenute nel 2020 e nel 2021, relative agli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, spettava una detrazione dall'IRPEF lorda pari al 90%. L'agevolazione era stata estesa dalla legge di bilancio 2022 (l. n. 234/2021) anche alle spese sostenute nel 2022 con aliquota del 60%. A causa della mancata proroga del legislatore, dall'anno 2023 non è più possibile usufruire del bonus facciate. Il bonus facciate era ammesso per le spese relative a interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti. In particolare, la detrazione spettava, ad esempio, per gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata, ecc. Per avere diritto al bonus era necessario che gli edifici fossero ubicati nelle zone A o B o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. L'assimilazione alle zone A o B della zona territoriale nella quale ricadeva l'edificio oggetto dell'intervento, doveva risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti e, quindi, non era sufficiente un'attestazione da parte di ingegneri o architetti iscritti ai rispettivi ordini professionali. La decadenza delle agevolazioni L'art. 49, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 prevede che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. Premesso ciò, come sottolineato dai giudici, in tema di reati edilizi, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edifico sia stato costruito legittimamente (Cass. pen., sez. III, 29 marzo 2021, n. 11788). Nel caso in esame, i due imputati non avevano fatto tutto il possibile per verificare la legittimità dell'intervento; inoltre, il titolare di impresa e il tecnico non potevano ignorare la normativa di riferimento e la necessità di munirsi di idoneo titolo. Difatti, questi erano a conoscenza del fatto che l'intervento sarebbe stato realizzato su un immobile parzialmente abusivo e in zona vincolata, per l'istanza di condono pendente non ancora definita. In sintesi, come emerso anche dai commentatori del provvedimento in esame, anche per i bonus (come, ad esempio, il bonus facciate) è necessario sanare eventuali abusi, prima dell'inizio dei lavori ammessi al bonus. Il conflitto di interessi in materia di appalto in condominio In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto (e non apoditticamente asserita) una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cons. Stato 1° luglio 2024, n. 5779). Al contrario, non è configurabile un conflitto d'interessi tra il singolo condomino ed il condominio qualora venga dedotta una “mera ipotesi astratta” e non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l'interesse istituzionale comune (Trib. Napoli 5 aprile 2024, n. 3743). Premesso ciò, non è annullabile la delibera assembleare che, nell'affidare l'appalto per l'esecuzione di lavori di manutenzione alla facciata dello stabile condominiale ad una società di persone, abbia disposto anche il conferimento dell'incarico di direttore dei lavori all'amministratore del condominio, il quale risulti al contempo anche socio della predetta società appaltatrice (App. Lecce 19 maggio 2023, n. 214). Secondo altro provvedimento, invece, in materia di bonus edilizi, il rapporto fiduciario che sussiste fra condomini e amministratore viene meno qualora il professionista ometta di comunicare ai condomini informazioni che se conosciute possono indurre l'assemblea ad assumere decisioni diverse (Trib. Alessandria 22 febbraio 2024, n. 212). Nel caso in esame, il contratto di appalto era stato firmato da persone che, per entrambe le parti, erano in chiaro conflitto di interessi. Si trattava di circostanze di innegabile rilievo che l'amministratrice condominiale aveva taciuto, certamente “in malafede” posto che non aveva adempiuto al mandato ricevuto all'assemblea di richiedere “alcuni” preventivi sulla base del computo metrico approvato. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
