Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Sardegna con il provvedimento del 17 giugno 2025, n. 18 (pubblicato nel B.U.R. 19 giugno 2025, n. 35), si è occupata delle innovazioni apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal d.l. n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa) e sull'impatto determinato nella normativa edilizia regionale. In particolare, il provvedimento applica le modifiche alla l.r. n. 23/1985 recante le norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria di insediamenti ed opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative. Trattasi di riordino e coordinamento della normativa edilizia e urbanistica regionale con le disposizioni urgenti in materia di semplificazione urbanistica ed edilizia.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'avviso di convocazione tramite mail ordinaria

Il contesto del presente giudizio riguarda l'omessa convocazione all'assemblea. La condomina lamentava di non essere stata regolarmente convocata, mentre il condominio replicava di aver inviato l'avviso via mail all'indirizzo utilizzato nelle conversazioni con l'amministratore. Secondo la Suprema Corte, l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e, dunque, degli interessi fondamentali del condominio che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2025, n. 16399).

La sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea

Il contesto del presente giudizio riguarda le differenze tra le delibere. Secondo la Suprema Corte, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge determina la cessazione della materia del contendere a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto e che, cioè, provveda sui medesimi argomenti della deliberazione impugnata, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità. Invero, quando nel corso del giudizio di impugnazione di deliberazione condominiale, la delibera impugnata viene sostituita con altra adottata dall'assemblea avente identico contenuto, previa rimozione dell'iniziale causa di invalidità, e il giudice dichiara perciò cessata la materia del contendere, contro tale pronunzia la parte può dolersi in sede di gravame solo contestando l'esistenza del presupposto per emetterla o la regolamentazione delle spese di lite, risultandole invece precluso per difetto di interesse ogni altro motivo di censura, ed in particolare quelli attinenti al merito della causa, ovvero, nella specie, quelli attinenti ai profili di invalidità della medesima deliberazione (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2025, n. 16397).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il mancato ottenimento del certificato di agibilità

Il Tribunale di Lecce si è occupato di un caso avente ad oggetto la responsabilità dell'amministratore per non essersi mai attivato per ottenere il certificato di agibilità in sanatoria. Secondo gli attori, in nessuna delle assemblee di condominio tenutesi dopo la sentenza di annullamento, l'amministratore avrebbe posto all'ordine del giorno la questione sull'agibilità e che nulla costui avrebbe fatto anche a seguito della nota con cui il Comune invitava il condominio a sanare le irregolarità per riottenere l'agibilità. Secondo il giudice, rientrava certamente tra gli atti conservativi il dovere dell'amministratore di attivarsi per ottenere il certificato di agibilità in sanatoria, il quale - com'è noto - attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e degli impianti ivi installati. Nel caso di specie, dalla documentazione allegata, l'amministratore negli anni aveva (comunque) stimolato l'assemblea alla risoluzione del problema medesimo. Tali circostanze, non contestate dalla parte attrice, davano prova dell'impossibilità di ottenere l'agibilità a semplice richiesta degli interessati ma della necessità di effettuare alcuni lavori di ristrutturazione prima di poter attivare il relativo procedimento. Considerate le attribuzioni dell'assemblea condominiale in materia di innovazioni, ne deriva l'impossibilità di ascrivere all'esclusiva responsabilità dell'amministratore il mancato ottenimento del certificato di agibilità (Trib. Lecce 20 giugno 2025, n. 1992).

L'usucapione di una strada privata

Il Tribunale di Genova si è occupato di un caso di accertamento dell'acquisto per usucapione di una strada privata avvenuto a favore della comunione. Nel caso di specie, la comunione era nata come un accordo tra tutti i singoli proprietari (i singoli condomini degli edifici) per la gestione della strada. Ogni condominio era catastalmente intestatario di un mappale in via esclusiva, senza alcuna comproprietà con altri. Premesso ciò, secondo il giudicante, il condominio, il supercondominio e la comunione non hanno la legittimazione attiva per proporre una domanda di usucapione. Il principio generale da cui occorre prendere le mosse è che normalmente non sussiste alcuna legittimazione processuale distinta dalla titolarità della posizione soggettiva che si intende tutelare in giudizio. Anche quando è previsto un amministratore della comunione, i titolari delle azioni resterebbero esclusivamente i singoli proprietari. In altre parole, se e sono comproprietari di un bene, ogni azione relativa a quel bene dovrà essere svolta da entrambi i comproprietari o in loro nome, oppure - nei casi in cui l'ordinamento consente a ciascuno di tutelare il diritto comune - a ciascuno di essi. Certamente un amministratore da entrambi nominato per la gestione delle cose comuni non potrebbe svolgere un'azione di usucapione (Trib. Genova 16 giugno 2025, n. 1618).

La chiusura del ballatoio al secondo piano con un cancelletto in ferro

La Corte d'Appello di Messina si è occupata di un caso avente ad oggetto il rigetto dell'impugnazione avverso la delibera condominiale, ritenendo che il ballatoio in questione non fosse un bene comune in quanto già assegnato, dall'originario costruttore, in comproprietà ai soli condomini del secondo piano del fabbricato, con il primo atto di vendita di uno degli appartamenti facenti parte. Secondo la Corte territoriale, invece, nell'atto di vendita dell'immobile non era prevista alcuna esclusione del ballatoio dai beni comuni ex art. 1117 c.c., ma solo un impegno di redigere un regolamento condominiale nel quale sarebbe stata prevista tale esclusione, regolamento che, non essendo stato redatto al momento della vendita, non poteva spiegare alcuna efficacia vincolante nei confronti degli acquirenti. Inoltre, l'accertamento compiuto dal Tribunale aveva carattere meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo, in assenza di esplicita domanda, di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli. In conclusione, anche ritenendo esistente in capo ai condomini dello stabile non un diritto di comproprietà sulle scale, ma un semplice diritto di servitù di passaggio sulle stesse, ciò non muterebbe i termini della questione, cioè la necessità della unanimità per l'approvazione di una delibera condominiale che modifichi diritti reali vantati dai condomini su scale e ballatoi; la chiusura del ballatoio al secondo piano con un cancelletto in ferro preclude, infatti, un qualsivoglia uso dello stesso da parte degli altri condomini  (App. Messina 19 giugno 2025, n. 492).

L'accertamento dell'invalidità della costituzione di un condominio

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è occupato di un caso di nullità di costituzione del condominio. In particolare, l'attore era proprietario di una unità immobiliare cui si accedeva da una strada privata con diritto di servitù di passaggio che, durante il periodo invernale, in occasione delle piogge, la predetta strada diventava impraticabile, ragion per cui si decise, unitamente ad altri proprietari di trovare una soluzione al problema. Al tal fine era stato elaborato e approvato la costituzione del condominio di strada e successivamente il regolamento con annesse tabelle millesimali. A seguito della deliberazione dei lavori per il rifacimento della strada, l'amministratore in carica aveva richiesto il pagamento della quota pari a circa 10 mila euro. Ebbene, l'attore riteneva di essere stato indotto in errore dai promotori della costituzione del condominio, i quali, approfittando dello stato di analfabetismo, lo avevano indotto a prestare il proprio consenso alle delibere assembleari; pertanto, chiedeva l'invalidità dell'atto costitutivo. Secondo il giudice, la servitù è un diritto reale limitato che attribuisce il passaggio su un fondo altrui, senza conferire la piena proprietà o comproprietà. Ad ogni modo, l'atto di cui parte attrice chiedeva la nullità/annullabilità, pur non potendo essere idoneo a costituire un condominio, poteva comunque essere considerato un valido accordo tra le parti coinvolte e, in quanto tale, soggetto alle regole di nullità e annullabilità previste per i contratti. Questioni che, tuttavia, non hanno trovato soluzione nel presente giudizio (Trib. Santa Maria Capua Vetere 20 giugno 2025, n. 2056).

Il danno da cattivo stato di manutenzione di parti comuni degli edifici

Il Tribunale di Catania si è occupato di un caso avente ad oggetto il degrado dell'appartamento a causa di infiltrazioni di acqua dovute dal cattivo stato di manutenzione di parti comuni degli edifici, quali il torrino, la mantovana, nonché del parapetto posto a delimitazione del lastrico. Dall'esame di causa era emerso che il parapetto costituiva un essenziale elemento decorativo ed ornamentale dell'edificio, in difetto del quale l'edificio “apparirebbe prospetticamente mozzo”. A parere del CTU era necessario impermeabilizzare la mantovana, il parapetto, in elevazione ed in copertura, e le connessioni tra lo stesso e la terrazza condominiale. A tal proposito, il giudicante, da una parte ha ritenuto le spese per il risvolto dell'impermeabilizzazione in corrispondenza della connessione tra muretto e lastrico solare ripartite ex art. 1126 c.c.; d'altro canto, ha escluso l'ordine al condominio di intervenire all'interno dell'immobile della ricorrente in quanto tale intervento ha natura risarcitoria ed esula dalla disciplina nunciatoria (Trib. Catania 20 giugno 2025).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La recinzione degli spazi adibiti al parcheggio

Il Tribunale amministrativo si è occupato di un caso di riduzione in pristino di un complesso recintato di un'area destinata a parcheggi condominiali e di transito e accesso alle unità abitative. Nel caso di specie, il ricorrente sosteneva che l'ordinanza difettava di motivazione, con riferimento alla descrizione fisica e specificazione delle opere abusive, nonché nella individuazione dei relativi destinatari. Secondo i giudici, dal sopralluogo eseguito presso il fabbricato oggetto di causa non era stato possibile effettuare misurazioni puntuali e dettagliate, trattandosi di immobile abitato solo in alcuni periodi dell'anno e non in quello del sopralluogo. La recinzione di cui era stata disposta la demolizione risultava presente negli elaborati della concessione edilizia a suo tempo assentita, e che sussistevano gli spazi di parcheggio di uso privato nonché gli spazi di uso comune. Tenuto conto della mancata confutazione da parte del Comune (non costituito in giudizio) e degli elementi istruttori forniti da parte ricorrente, il ricorso è stato accolto, essendo fondate le carenze istruttorie e di motivazione dedotte da parte ricorrente, fatta salva la riedizione del potere (TAR Calabria 18 giugno 2025, n. 1065).

Riferimenti

Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, in Buras.Regione.Sardegna.it, 19 giugno 2025.