Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Sicilia con il provvedimento del 28 maggio 2025, n. 1 (pubblicato nel GUR 6 giugno 2025, n. 25), si è occupata delle innovazioni apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal d.l. n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa) e sull'impatto determinato nella normativa edilizia regionale. In particolare, il documento chiarisce il contenuto delle disposizioni e delle modifiche di cui al Capo II, artt. 15-19, della l.r. n. 27/2024 in materia di recepimento del “Decreto Salva Casa” e i conseguenti effetti sulla normativa edilizia regionale. Pertanto, con l'entrata in vigore della sopra citata l.r. n. 27/2024, le norme contenute nel d.l. n. 69/2024 e originariamente recepiti dalla Regione siciliana con modifiche, trovano applicazione diretta nella legislazione regionale.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La legittimazione dell'amministratore alla richiesta del risarcimento del danno

Il contesto del presente giudizio riguarda il compenso del saldo dei lavori di manutenzione delle facciate e dei balconi dello stabile condominiale. Nel caso in esame, con opposizione al decreto ingiuntivo, l'amministratore aveva contestato il credito e, in via riconvenzionale, aveva chiesto il risarcimento dei danni nella misura pari alla spesa necessaria a eliminare i difetti. La sentenza impugnata aveva dichiarato che l'amministratore aveva proposto azione risarcitoria per ottenere l'equivalente monetario dell'eliminazione dei difetti causati dall'appaltatore alle parti comuni e aveva descritto una serie di danni relativi alle parti comuni, quali infiltrazioni d'acqua sul solaio del tetto e distacchi della colletta di preparazione del fondo per la tinteggiatura di facciate e balconi. Ebbene, in relazione alla legittimazione (contestata dalla ditta), secondo la Suprema Corte, l'amministratore è autonomamente legittimato non solo a proporre l'azione prevista dall'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione dell'edificio condominiale, ma anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, e perciò allorché agisca a tutela dell'edificio nella sua unitarietà (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2025, n. 14871).

Il pagamento diretto eseguito dal singolo condomino al creditore del condominio

Il contesto del presente giudizio riguarda la contestazione in proprio (condomina comproprietaria con maggiori millesimi) e in qualità di amministratore del condominio, della revoca del provvedimento monitorio e della condanna della ditta al risarcimento del danno e al pagamento della prevista penale per il ritardo. Secondo la Suprema Corte, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall'assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l'obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l'obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Quindi, in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti: il primo fondando sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni, le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale con il terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio. Pertanto, il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non è idoneo ad estinguere il debito pro quota dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2025, n. 14829).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Le responsabilità del condominio per la caduta dei condomini

Il Tribunale di Trani si è occupato di una richiesta di risarcimento del danno causato dalla caduta da uno scalino reso sdrucciolevole dall'acqua proveniente dai piani superiori. Secondo il giudice, la diffusa presenza di muschi sulla superficie dei gradini, pure nel periodo estivo, aveva provocato la caduta della condomina ottantenne, in assenza di bande antiscivolo e di corrimano; ciò, tuttavia, non senza l'apporto, quanto meno paritario, di una sua condotta colpevolmente distratta, tanto che nulla era accaduto alla figlia che la precedeva, atteso che lo stato di pericolosità del luogo, evidentemente risalente nel tempo, non poteva non essere perfettamente noto all'attrice, che da anni accedeva anche da quella scalinata al box auto da essa posseduto in quel complesso condominiale. Nessuna prova del condomino, in contrario, era stata fornita circa l'uso precluso o eccezionalmente della scalinata per l'accesso ai box auto dall'interno dell'edificio condominiale. Cosicché, per il solo fatto della sua esistenza, la scalinata su cui la danneggiata era scivolata avrebbe sempre dovuto essere tenuta dal condominio in condizioni di massima sicurezza, anche nelle situazioni di minore prestanza psicofisica che notoriamente connotano così l'età infantile come. In conclusione, il condominio è stato condannato al risarcimento del danno (Trib. Trani 6 giugno 2025, n. 608).

La validità della rinuncia della ditta al vincolo di solidarietà passiva

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di opposizione a decreto ingiuntivo emesso dalla ditta appaltatrice. In particolare, l'opponente condominio eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, stante l'espressa rinuncia al vincolo di solidarietà passiva da parte dell'opposta. Difatti, come rilevato anche dal Tribunale, con la clausola del contratto di appalto posto a base del ricorso monitorio, l'appaltatrice rinunciava al vincolo di solidarietà esistente tra i proprietari degli immobili costituenti il condominio. Invero, l'appaltatore, in deroga a quanto previsto dall'art. 63 disp. att. c.c., dichiarava espressamente di rinunciare ad agire in giudizio nei confronti dei condomini solventi anche laddove l'escussione di condomini insolventi fosse stata infruttuosa, rinunciando a dare attuazione e riconoscimento al cosiddetto “vincolo di solidarietà condominiale”. Quindi, ritenuto valido il patto, derivava l'impossibilità di accogliere l'azione di pagamento proposta nei confronti del condominio. Secondo il giudicante, l'esclusione del vincolo di solidarietà non preclude al creditore la possibilità di agire previamente per l'accertamento dell'ammontare complessivo del credito nei confronti del condominio, esso impedisce soltanto l'azione per il pagamento ovvero l'azione di condanna nei confronti del condominio (oltre che, naturaliter, nei confronti dei singoli condomini in regola con i versamenti dei ratei contributivi). In ragione di quanto esposto, l'interpretazione della clausola conduce ad escludere la permanenza della solidarietà dei condomini nei confronti del soggetto terzo contraente. L'opposizione è stata accolta e il decreto ingiuntivo opposto revocato (Trib. Napoli 5 giugno 2025, n. 5615).

La rimozione urgente del ponteggio esistente sulla facciata dell'edificio

Il Tribunale di Venezia si è occupato di un caso avente ad oggetto la richiesta immediata dello smontaggio dei ponteggi esistenti sulla facciata del condominio. In particolare, nelle more della definizione del giudizio di merito finalizzato ad ottenere la pronuncia risolutoria e l'ordine all'impresa di rimozione dei ponteggi, secondo il condominio, il permanere delle impalcature in stato di completo abbandono poteva continuare a produrre rilevanti danni alla facciata condominiale e costituire un pregiudizio per la sicurezza dei passanti e dei proprietari degli immobili. Difatti, dall'istruttoria, era emerso che le impalcature insistevano da quasi quattro anni sulla facciata condominiale in evidente stato di abbandono e, soprattutto, comportavano un'importante limitazione del ricircolo d'aria e dell'illuminazione naturale degli appartamenti, i quali, al contempo, erano più facilmente esposti ad eventuali effrazioni e tentativi di furto. Il ricorso d'urgenza veniva, quindi, accolto (Trib. Venezia 4 giugno 2025).

Le molestie nell'esercizio del possesso del muro condominiale

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di creazione di una nuova apertura in una muratura condominiale portante allo scopo di realizzare un secondo ingresso all'unità abitativa. Secondo il giudice, il possesso del muro era esercitato dal resistente non tanto mediante il suo materiale utilizzo, bensì per mezzo della sua pluridecennale funzione di sostegno, caratterizzando oltretutto l'armonia dei suoi spazi comuni interni. Tuttavia, la realizzazione della nuova apertura sarebbe avvenuta in uno spazio ridotto, soffocato tra la scala e l'angolo del muro vicino alle tubature condominiali. Ora, tale opera produceva un effetto geometricamente sgradevole rispetto all'armonia e al respiro che offre lo spazio del pianerottolo del piano rialzato con ringhiere in ferro battuto; pianerottolo che già di per sé non appariva particolarmente ampio e che verrebbe ulteriormente gravato da una porta che ne riduceva la profondità. Appariva, dunque, una profonda forzatura l'incastro di una seconda porta tra le scale e l'angolo del muro, ciò comportando tra l'altro lo spostamento dell'interruttore ed un irregolare posizionamento del plafone sovrastante. La stessa colorazione della parte inferiore del muro, sebbene non presentasse decorazione alcuna, rappresentava un elemento fortemente caratterizzante dell'edificio, proprio per la sua continuità geometrica. In conclusione, sussistevano i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 1170 c.c. e, per l'effetto, l'ordine di cessazione di ogni turbativa e molestia all'esercizio del possesso del muro condominiale (Trib. Milano 2 giugno 2025).

Il danno da mancata disponibilità dell'immobile

Il Tribunale di La Spezia si è occupato di un caso avente ad oggetti il risarcimento del danno dal mancato godimento dell'immobile a causa delle infiltrazioni provenienti dal tetto. In seguito all'acquisto dell'immobile, il nuovo acquirente desiderava realizzare importanti lavori di manutenzione straordinaria, concernenti anche la riorganizzazione degli spazi interni; tuttavia, risultava impossibile dare inizio ai predetti lavori a causa di asserite infiltrazioni provenienti dal tetto manifestatesi poco dopo l'acquisto, le quali avevano determinato consistenti pregiudizi ad ogni vano e locale dell'unità immobiliare. L'attrice, dopo l'eliminazione della problematica relativa alle infiltrazioni, inviava al condominio una richiesta di rimborso, a titolo risarcitorio, delle spese di ripristino, senza tuttavia ricevere alcun riscontro. Secondo il giudice, l'unità immobiliare danneggiata, al momento della stipulazione della compravendita, era priva dell'impianto di riscaldamento. Da tale circostanza si poteva ragionevolmente dedurre che il suddetto immobile, sùbito dopo l'acquisto (quindi prima della comparsa delle infiltrazioni), non era abitabile. Tuttavia, la ristrutturazione dell'immobile non risultava ultimata. Quindi, se, da un lato, il danno da mancata disponibilità dell'immobile si identifica nella perdita della concreta possibilità di godimento - diretto o indiretto - del bene, dall'altro, il danneggiato aveva l'onere di allegare la concreta possibilità di godimento perduta e di fornirne la prova. In conclusione, il giudice riconosce il danno da infiltrazioni dal tetto, ma esclude il danno del mancato godimento dell'immobile in assenza di prove della perdita di godimento (Trib. La Spezia 6 giugno 2025, n. 309).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

L'accesso documentale per la verifica degli elaborati progettuali

Il giudice amministrativo si è occupato di un caso di intervento di ristrutturazione di un frontistante edificio abitativo. Nel caso di specie, i condomini dell'altro edificio impugnavano i titoli edilizi e paesaggistici con cui era stato assentito l'intervento di ristrutturazione dell'edificio confinante. Secondo il giudicante, la pretesa lesione dell'interesse vantato dai ricorrenti risaliva ai titoli originari che, essendo contestato il quomodo dell'edificazione, avrebbero dovuto essere impugnati entro il termine decadenziale decorrente dalla conclusione dei lavori ovvero dall'antecedente momento in cui, in relazione al grado di sviluppo degli stessi, era possibile apprezzare l'esistenza di aspetti concretamente lesivi. Difatti, chi intende contestare adeguatamente un titolo edilizio e abbia necessità di comprenderne appieno la portata, è tenuto al sollecito esercizio dell'accesso documentale, non potendo ammettersi che l'esercizio della tutela venga differito nel tempo a discapito dell'esigenza di certezza delle situazioni giuridiche. A fronte dell'avvio dei lavori e dell'apposizione del cartello di cantiere, i vicini avrebbero dovuto esercitare senza indugio l'accesso documentale per verificare gli elaborati progettuali, anziché attendere “oltre un anno per provvedervi”. Il mancato assolvimento di tale onere di diligenza, da parte dei ricorrenti condomini, ha comportato la tardività dell'azione di annullamento avente ad oggetto titoli edilizi e paesaggistici risalenti a quasi tre anni prima (TAR Liguria 3 giugno 2025, n. 642).

Riferimenti

Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, in Gurs.Regione.Sicilia.it, 28 maggio 2025.